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Feuchter Keller

„Was wäre ein Ort ohne seine charmanten alten Häuser? Unsere Kaufinteressenten wissen deren Attraktivität zu schätzen, denn alte Häuser verfügen meistens über eine bessere Lage und sind oft viel günstiger als Neubauten“, sagt Jörn Weise, Abteilungsleiter Immobilien der Volksbank Raiffeisenbank eG. „Allerdings ist zu bedenken, dass die Käufer eines alten Hauses mit den typischen Merkmalen des jeweiligen Baujahres rechnen müssen. Feuchtigkeit im Keller eines alten Hauses gilt zum Beispiel nicht als Mangel.“ In einem konkreten Rechtsstreit vor dem Oberlandesgerichts Schleswig ging es um einen im Kaufvertrag als Vorratskeller bezeichneten Kellerraum, dessen Außenwände feucht waren und Salzausblühungen sowie Putzabplatzungen aufwiesen. Feuchtigkeitsunempfindliche Vorräte konnten gelagert werden. Die Nutzung als Vorratsraum war möglich. Das Gericht (OLG Schleswig, 14.12.2017, Az. 11 U 44/17) kam zu der Ansicht, dass ein Einfamilienhaus, das in den frühen Sechzigerjahren gebaut wurde, typischerweise nicht mehr über eine intakte Abdichtung verfügt und daher Feuchtigkeit in die Kellerräume eindringen kann. Der Käufer könne nicht erwarten, dass der Keller vollständig trocken sei. Ein Mangel liegt nur dann vor, wenn dem Kellerraum ein bestimmter Zustand zugesichert, dieser aber nicht eingehalten wird. Das Alter der Immobilie und die daraus folgenden Abweichungen vom Neuzustand spielen die ausschlaggebende Rolle. Bauordnungsrechtlich sind Keller Räume, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen. Hauskellerräume sind Zubehörräume, die in der Regel die Mindesthöhe für Wohnräume nicht erreichen und nicht zum Wohnen vorgesehen sind. „In die Wohnflächenberechnung werden Kellerräume nur einbezogen, wenn sie Wohnraumqualität haben“, erläutert Jörn Weise. Ein Vorratskeller muss diese Anforderungen nicht erfüllen. Übliche Bezeichnungen für Kellerräume sind Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller oder Installationsraum. Je nach Angabe müssen diese Räume nicht mehr als den angegebenen Zweck erfüllen.

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